屯溪区人民政府公报2023年第6期

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屯溪区人民政府办公室关于印发《屯溪区物业管理提升三年行动方案》的通知

屯溪区人民政府办公室关于印发《屯溪区物业管理提升三年行动方案》的通知

各镇人民政府，各街道办事处，区直有关单位:

经区政府研究，现将《屯溪区物业管理提升三年行动方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

2023年6月26日

屯溪区物业管理提升三年行动方案

为进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平，着力解决当前住宅小区物业管理中存在的突出问题，根据《安徽省物业管理条例》《黄山市住宅小区物业管理条例》《关于加强物业服务企业信用信息管理的通知》（黄建房〔2022〕84号）《关于印发<黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法>的通知》（黄发改价格〔2020〕24号）《中共黄山市委组织部黄山市住房和城乡建设局关于印发<黄山市“皖美红色物业”建设三年行动重点任务清单>的通知》（黄组通字〔2022〕7号）等文件规定，结合我区实际，决定在全区开展“物业管理提升三年行动”，特制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，紧扣高标准建设美丽时尚高品质现代都市区目标，着力构建“物管中心牵头，镇街属地负责，行业企业自律，业主积极参与，多方力量共建共治”的工作格局，不断提升全区物业管理服务水平，提高市民的幸福感、获得感、安全感。

（二）实施范围。屯溪区全域住宅小区（不含新潭镇）。

（三）工作原则。按照“标本兼治、综合施策、分类管理、试点先行”的原则，坚持党建引领，落实属地管理，加强行业监管，凝聚治理合力。

（四）工作目标。按照“一年完善机制、两年成效明显、三年巩固提升”的思路，从2023年起，利用3年时间提升中心城区物业管理服务水平，居民对物业服务的满意度得到明显提升，物业管理服务水平达到市内先进、省内前列，形成物业服务的“屯溪样板”。

1. 2023年底前，业主委员会组建率达到80%以上，具备条件成立党组织的物业服务企业应建尽建，力争党组织组建率达70%。物业覆盖率达100%，所有小区达到市级合格标准，每个镇街选取1—2个小区进行物业服务等级提升，打造1个省级皖美红色物业示范小区。小区物业管理水平有较大提升，居民对物业管理满意度明显提高。

2. 2024年底前，业主委员会组建率达100%，力争物业服务企业党组织组建率达100%。社区党组织领导下的业主委员会、物业服务企业协调运行机制稳定高效运转，小区治理合力基本形成，小区物业管理水平显著提升，居民满意度达80%以上。

3. 2025年底前，30%以上小区数达市级优秀标准。培育打造一批立得住、推得开、叫得响的“皖美红色物业”小区。小区物业管理水平极大提升，进入良性循环，居民满意度达到90%以上。

二、重点任务

（一）实施物业服务提升行动。按照“抓两头带中间”工作思路，针对专业物业小区不同物业服务等级，采用不同物业管理标准，进行分类提升。

1. 着力扩大物业服务覆盖面。由社区牵头，在居民缴费意愿高的自治小区引入专业物业试点，按照专业物业小区进行管理；对管理难度大、居民缴费意愿低的自治小区，由社区打包交由物业服务企业提供保洁等基础服务；对于无法采用市场化物业服务的自治小区，参考市城投成立国有物业企业进行兜底管理模式，探索由区国投集团成立国有物业服务企业，或各镇集体经济有限公司积极承接小区物业管理，实现物业服务兜底。（牵头单位：各镇、各街道；责任单位：区物管中心、区国投集团）

2. 提升一级物业服务小区品质。各镇街选取考核排名前列的物业服务企业在一级服务项目小区深入发掘基本物业服务之外的定制服务，会同民政局在部分优秀物业服务小区内紧扣老幼保障服务主题，进行试点特约服务。区物管中心支持优秀物业服务企业作为全区物业管理服务企业标杆，扩大管理覆盖范围，优先推荐参加各类评选活动，帮助有实力的物业服务企业发展多种精细化服务，推动物业服务标准化、规模化建设。（牵头单位：区物管中心；责任单位：区民政局、区城管执法局、各镇、各街道）

3. 优化二三级物业服务小区管理。对于承接二三级物业服务项目的小区，区城管执法局、区消防救援大队通过开展拆除违建、环境专项整治、消防安全专项整治等行动，助力物业服务企业全面提升小区环境。区物管中心督促物业服务企业落实服务质量主体责任，规范从业人员行为，健全服务质量保障体系、投诉快速处理机制，并引导承接二三级物业服务项目的物业企业加强与优秀物业企业的沟通交流，学习先进管理经验，找差距、补短板，提升工作效能和市场竞争力。（牵头单位：区物管中心；责任单位：区文明办、区城管执法局、区消防救援大队、各镇、各街道）

4. 规范四级物业服务小区服务标准。对于承接四级物业服务项目的小区，由社区引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式，物业合同三年一签，若物业服务企业管理过程中服务质量稳中向好、物业服务等级提升，业主满意度逐步提高，则相应提高物业服务收费等级；若服务期间服务质量差、业主满意度低或业主大会提出解聘，则不再续签合同。在物业服务合同中约定服务价格时，区物管中心督促物业服务企业主动与业主沟通商定，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。（牵头单位：区物管中心；责任单位：区市场监管局、各镇、各街道）

5. 选取重点点位进行提升。各镇街选取1—2个老旧小区作为物业管理提升重点点位，昱中街道试点打造“封闭＋开放”的上塘模式，昱东街道、昱西街道试点老旧小区物业提升，老街街道试点打造“街区一体化”模式，其他镇街结合实际打造各具特色的试点模式。推进老旧小区“改造提升”与“物业覆盖”双同步，在老旧小区加快树立有偿物业服务意识，镇街协助物业服务企业收缴物业服务费，与网格化管理有机结合，保障物业服务企业基本营收。实施奖补扶持激励政策，区物管中心对物业服务质量考核达标的物业服务企业进行资金补助，促使老旧小区形成付费服务、质价相符的良性循环。（牵头单位：各镇、各街道；责任单位：区住建局、区财政局、区物管中心）

（二）实施物管行业治理行动。完善以信用管理为主的物业行业监管制度，建立健全行业信用体系，推动形成优胜劣汰的物业服务市场环境。

6. 强化物业服务标准化建设。推行物业服务企业窗口建设、公开公示、合同文本、设备管理等标准化建设，尽快形成物业管理服务规范化标准化运行框架。加强小区门卫室和服务中心建设，实行信息公开制度，督促物业服务企业公示服务内容、服务标准、收费标准和公共收益收支情况。加强物业服务行业人才队伍建设，加大对从业人员业务指导和技能培训力度。（牵头单位：区物管中心，责任单位：区住建局、各镇、各街道）

7. 健全监管考核机制。建立物业“分层次、分类别”考核机制，每年对物业服务企业进行信用等级评定，组织评选优秀物业服务企业（项目），对信用等级连续三次被确定为C级的列入诚信“风险名单”并督促进行整改，考核结果定期向社会公开。（牵头单位：区物管中心；责任单位：区市场监管局、区城管执法局、各镇、各街道）

8. 深化物业服务行业党建。加强物业服务行业党建引领，推进行业党建融入社区党建。社区通过引导物业服务企业积极招聘党员员工、发展党员等方式，持续推进党对住宅物业服务企业的组织覆盖和工作覆盖。各镇街社区积极引导物业服务企业党组织加强标准化规范化建设，主动参加镇街社区区域化党建工作。（牵头单位：区委组织部；责任单位：区物管中心、各镇、各街道）

（三）实施居民自治强基行动。引导业主积极履行法定义务，充分发挥业主委员会作用，共建和美家园。

9. 提升业主委员会组建率。对已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年、且尚未召开业主大会选举产生业主委员会的住宅小区，各镇街及时介入，引导业主规范有序成立业主大会、选举产生业主委员会。对暂不具备召开业主大会条件的小区，各镇街在充分征求业主意见的基础上，协调组建物业管理委员会。（牵头单位：各镇、各街道；责任单位：区委组织部、区物管中心）

10. 加强业主委员会人选把关。镇街加强对业主委员会组建和换届工作的组织领导，把好业主委员会筹备组、换届小组以及业主委员会成员候选人的推荐关、审核关和选举组织关。社区综合考虑党员比例、交叉任职比例、年龄、房屋性质等因素向筹备组（换届小组）提出业主委员会成员的结构建议；把“两代表一委员”、机关企事业单位党员、符合条件的社区“两委”成员及社区工作者等作为党组织建议人选向业主推荐，鼓励符合条件的社区“两委”成员竞选担任业主委员会主任。（牵头单位：区委组织部；责任单位:区民政局、区物管中心、各镇、各街道）

11. 引导小区居民履行义务。社区要积极引导小区居民遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。（牵头单位：各镇、各街道）

（四）实施联动共建行动。加快构建党建引领、条块联动、多方协同、群众参与、制度保障的物业管理新格局，推动物业服务高质量发展。

12. 加强社区物业党建联建。镇街社区按照“便于管理、便于活动、便于发挥”的原则，推动党的组织进小区（网格），以封闭管理的成熟小区为主体组建小区党支部，对依托网格管理组建物业服务单元的，组建网格党支部，指导督促业主委员会和物业服务企业履职履约，教育引导党员业主带头履行业主义务。（牵头单位：区委组织部；责任单位：区物管中心、各镇、各街道）

13. 推进执法进小区。结合打造“最干净城市”行动，建立完善建管结合、部门联动的机制，开展重点整治。各镇街每周执法进小区不少于2次，对住宅小区内高空抛物、乱搭乱建、毁绿种菜、任意弃置垃圾、侵占公共空间、电动车违规进楼入户停放充电、违法发布广告等违法违规行为和不文明现象开展重点整治，提升住宅小区居住环境质量。（牵头单位：区城管执法局；责任单位：区物管中心、各镇、各街道）

14. 推进“四位一体”物业管理议事协调机制。各镇街积极依托社区党建联席会、网格议事会等载体，健全社区党组织、社区居委会、业委会、物业服务企业“四位一体”物业管理议事协调机制，进一步畅通投诉举报渠道，及时受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉举报，提高解决矛盾纠纷效率，将问题有效化解在基层。区司法局负责指导物业管理纠纷人民调解工作。（牵头单位：各镇、各街道；责任单位：区司法局、区物管中心）

三、工作安排

（一）发动部署阶段（2023年6月）各镇街开展“物业管理提升三年行动”动员工作，明确分管领导，结合实际制定清单，部署各项工作任务。

（二）组织实施阶段（2023年7月—2025年9月）各成员单位根据活动方案全面落实各项工作，并对照附件2开展整治提升，确保顺利完成既定任务。

（三）总结验收阶段（2025年 10月）各成员单位对开展活动情况进行全面检查验收，及时进行总结，形成一批可复制可推广的工作经验。

四、保障措施

（一）健全组织领导。成立由区政府主要领导任组长、分管领导任副组长、区直有关单位、各镇、各街道主要负责同志为成员的区物业管理提升行动领导小组。领导小组办公室设在区物管中心，负责日常推进工作。

（二）压实工作责任。各成员单位要压实主体责任，按照物业管理提升三年行动要求，细化实施方案，制定重点任务和责任清单，实行清单化、闭环式管理，逐项明确完成时限，把握关键节点，扎实有序推进各项工作落实。

（三）优化奖补机制。实行物业服务企业、社区、物管专员激励机制，对考核前列的物业服务企业、社区、物管专员进行表彰奖励，对考核合格的大物业服务企业进行补贴，发挥优秀物业服务企业、社区、物管专员的模范引领作用，提高全区物管从业人员的工作水平。

（四）浓厚宣传氛围。各成员单位要综合运用各类媒体平台加大宣传推广力度，营造全社会普遍关心支持、共同参与的浓厚氛围。及时总结物业管理提升行动开展情况，贯彻落实情况（包括工作推进举措、亮点工作、存在问题，下步工作等）每季度纸质版盖章报送至领导小组办公室，首次报送时间为2023年7月15日。